Kernpunt: “koop breekt geen huur” betekent dat een huurcontract niet eindigt door de verkoop van het pand. De koper stapt automatisch in de schoenen van de verkoper en wordt de nieuwe verhuurder — met dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken en dezelfde huurbescherming. De regel staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek en is bij woonruimte dwingend recht: partijen kunnen er niet van afwijken.
Voor u als verkoper is dit geen obstakel maar duidelijkheid. U weet precies wat u verkoopt (een pand mét lopend huurcontract) en de huurder weet precies waar hij aan toe is. Wij bij NRW Invest kopen op deze basis dagelijks verhuurd vastgoed aan.
Wat de wet precies zegt
Artikel 7:226 lid 1 BW bepaalt het als volgt: bij overdracht van de verhuurde zaak gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder die daarna opeisbaar worden, over op de verkrijger (de koper). Kort samengevat: wie het pand koopt, wordt automatisch de verhuurder.
Twee zaken zijn daarbij belangrijk:
- Lid 3 — welke afspraken overgaan. De koper is gebonden aan de bedingen die “onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”. In gewone taal: alles wat gaat over het wonen tegen betaling van huur (huurprijs, servicekosten, onderhoudsafspraken over het gehuurde) gaat mee over. Losstaande, puur persoonlijke afspraken tussen de vorige verhuurder en huurder gaan niet automatisch mee.
- Lid 4 — dwingend recht bij woonruimte. Bij een gebouwde onroerende zaak (waaronder woonruimte) kan van deze regel niet worden afgeweken. U kunt “koop breekt geen huur” dus niet wegcontracteren — en dat hoeft ook niet.
De regel bestaat om de huurder te beschermen: zijn woonrecht gaat vóór op het enkele feit dat het pand van eigenaar wisselt.
Wat het betekent bij verkoop van uw pand
Voor de dagelijkse praktijk komt het hierop neer:
| Onderwerp | Wat er gebeurt bij verkoop |
|---|---|
| Huurcontract | Loopt ongewijzigd door bij de koper |
| Verhuurderschap | Gaat automatisch over op de koper |
| Huurprijs & servicekosten | Blijven zoals afgesproken |
| Huurbescherming | Blijft volledig in stand |
| Borg/waarborgsom | Verplichting tot teruggave gaat mee over naar de koper |
| Toestemming huurder nodig? | Nee |
U hoeft de huur dus niet eerst te beëindigen om te kunnen verkopen — dat kan meestal ook helemaal niet, want verkoop is op zichzelf geen geldige opzeggingsgrond (artikel 7:274 BW). U verkoopt het pand zoals het is: verhuurd.
Praktische uitwerking hiervan — bezichtigingen, het waardeverschil, het gesprek met uw huurder — staat in → Verhuurde woning verkopen met zittende huurder.
Waarom u (en uw huurder) hier gerust op kunt zijn
Voor u als verkoper:
- Geen gedoe met het “leeg maken” van het pand. U verkoopt de bestaande situatie.
- Een heldere, juridisch afgebakende transactie: de koper neemt het verhuurderschap over, punt.
- Aan een belegger als koper hoeft u geen lege oplevering te garanderen — dat verwijdert een groot deel van het risico en de vertraging uit de deal.
Voor uw huurder:
- Hij hoeft niet te verhuizen door de verkoop.
- Zijn contract en huurprijs veranderen niet.
- Zijn huurbescherming blijft volledig gelden.
- Wil de nieuwe eigenaar de woning ooit zelf gaan gebruiken, dan kan dat pas na minstens drie jaar eigenaarschap, en verkoop zelf telt daarbij niet als “dringend eigen gebruik” (artikel 7:274 lid 5 BW).
Dat u de huurder deze zekerheid kunt geven, maakt het verkooptraject rustiger — ook menselijk.
Eén nuance: de smalle uitzondering die de regel bevestigt
“Koop breekt geen huur” kent één beperkte uitzondering die vaak tot verwarring leidt. Een verhuurder mag de huur wél opzeggen wegens verkoop in het specifieke geval dat hij een natuurlijk persoon is, de woning zelf minstens twee jaar heeft bewoond vóór de verhuur, maximaal één woning verhuurt, en dit slechts eenmalig doet. Dit is de situatie van iemand die zijn eigen huis tijdelijk verhuurde.
Voor een regulier beleggingspand of een woningportefeuille geldt deze uitzondering dus niet. Daar staat de hoofdregel: het huurcontract loopt door bij de koper.
NRW Invest koopt op deze basis
Omdat wij verhuurd kopen, is “koop breekt geen huur” voor ons geen probleem maar het uitgangspunt. Wij nemen het verhuurderschap over en de huurder blijft zitten. Wat dat voor u concreet oplevert:
- Bindend bod binnen 5 werkdagen.
- 100% eigen vermogen, geen financieringsvoorbehoud.
- Geen makelaarskosten.
- Kennis van de Haagse markt en de huurwetgeving — wij weten precies hoe een lopend contract in de waardering en de overdracht meeloopt.
- €100 mln+ aangekocht.
Verkoopt u meerdere panden of een compleet wooncomplex? Zie → Woningportefeuille verkopen in Den Haag en → Zo werkt het. Overweegt u stapsgewijs te verkopen zodra woningen leegkomen? Lees → Verhuurd verkopen of uitponden.
Veelgestelde vragen
Wat betekent “koop breekt geen huur”?
Het betekent dat een huurcontract niet eindigt doordat het pand wordt verkocht. Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en plichten van de verhuurder over op de koper. De koper wordt automatisch de nieuwe verhuurder; het contract loopt ongewijzigd door.
Moet ik het huurcontract beëindigen voordat ik verkoop?
Nee. Dat hoeft niet en kan meestal ook niet, omdat verkoop op zichzelf geen geldige opzeggingsgrond is (artikel 7:274 BW). U verkoopt het pand in verhuurde staat; de koper neemt het verhuurderschap over.
Kan de nieuwe eigenaar de huurder eruit zetten?
Niet zomaar. De huurder houdt zijn volledige huurbescherming. Wil de nieuwe eigenaar de woning zelf gaan gebruiken, dan kan opzegging wegens dringend eigen gebruik pas na minstens drie jaar eigenaarschap (artikel 7:274 lid 5 BW), en alleen als aan de strenge wettelijke voorwaarden is voldaan.
Geldt “koop breekt geen huur” ook voor mijn beleggingspand?
Ja. De hoofdregel geldt voor verhuurde woonruimte en is dwingend recht (artikel 7:226 lid 4 BW). De enige uitzondering is beperkt tot een natuurlijk persoon die één woning verhuurt en er zelf minstens twee jaar woonde — die geldt niet voor reguliere beleggingspanden.
Vraag een vrijblijvend bod aan
Wilt u uw verhuurde pand verkopen zonder het eerst leeg te hoeven maken? Wij kopen mét zittende huurders, brengen een bindend bod uit binnen 5 werkdagen en werken met 100% eigen vermogen, zonder makelaarskosten.
→ Vraag een vrijblijvend bod aan Bel direct: 070 – 204 6464
—
Bronnen
- Artikel 7:226 BW — wettekst wetten.overheid.nl: https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290 · toelichting en leden 1–4 wetboekplus.nl: https://wetboekplus.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7-artikel-226-koop-breekt-geen-huur/
- Reikwijdte “koop breekt geen huur” (beschermingsfunctie, dwingend recht) — teamadvocaten.nl: https://teamadvocaten.nl/artikelen/de-reikwijdte-van-artikel-7226-bw-koop-breekt-geen-huur/
- Artikel 7:274 BW, opzeggingsgronden en driejaarstermijn nieuwe eigenaar (lid 5) — huurregels.nl: https://huurregels.nl/titel-4-huur-op-wetgeving/afd-5-huur-van-woonruimte/onderafd-4-het-eindigen-van-de-huur/47-art-7-274-bw-gronden-beeindiging-huur
- Opzegging door verhuurder en de smalle “verkoop”-uitzondering (natuurlijk persoon, 2 jaar zelf bewoond, max. 1 woning) — Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/verhuurder-zegt-huur-op-woning
⚠️ Laten verifiëren (door jurist vóór publicatie)
- Overgang waarborgsom/borg. Dat de teruggaveverplichting van de waarborgsom mee overgaat naar de koper, is gangbare praktijk/jurisprudentie maar staat niet met zoveel woorden in art. 7:226; laat toetsen of NRW dit zo wil stellen.
- Reikwijdte lid 3 (“welke bedingen gaan mee over”). De grens tussen wél/niet overgaande bedingen is casuïstisch; controleer of de vereenvoudigde uitleg juridisch houdbaar is voor publiek.
- Smalle verkoop-uitzondering. Voorwaarden (natuurlijk persoon, ≥2 jaar zelf bewoond, max. 1 woning, eenmalig, max. huurtermijn) overgenomen van Rijksoverheid; verifieer de exacte actuele voorwaarden en of hier recent iets is gewijzigd.
- Driejaarstermijn dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 5). Bevestig dat de termijn en de formulering (“verkoop telt niet als eigen gebruik”) ongewijzigd gelden in 2026.
- Interne link-slugs en de USP “€100 mln+”. Bevestig de paden en het track-record-cijfer.