Kort antwoord: ja, u mag uw woning verkopen terwijl de huurder er woont — en de huurder hoeft er niets van te merken. U heeft geen toestemming van de huurder nodig. Het huurcontract loopt gewoon door en gaat automatisch over op de koper. Dat is geen risico maar een gegeven: het staat in de wet (artikel 7:226 BW, “koop breekt geen huur”). Voor een belegger die verhuurd koopt, is een zittende huurder juist de normale situatie.
Deze pagina legt uit wat u wél en niet mag, wat er voor de huurder verandert (in de kern niets), en hoe het waardeverschil tussen verhuurd en leeg werkt.
Mag het? Ja — en zonder toestemming van de huurder
U bent eigenaar. U bepaalt zelf of en wanneer u verkoopt. De huurder heeft daarin geen stem: zijn toestemming is niet nodig en hij heeft geen wettelijk voorkeursrecht om zelf te kopen (dat is anders bij sommige sociale huurwoningen of contractuele afspraken — check uw eigen huurcontract).
Wat u níet kunt beloven aan een gewone particuliere koper is een lege woning. Zolang de huurder een lopend contract heeft en niet zelf opzegt, blijft hij zitten. Verkoop is namelijk géén geldige opzeggingsgrond voor de verhuurder (artikel 7:274 BW). Daarom verkoopt u een verhuurd pand in de praktijk aan een partij die verhuurd wil kopen — een belegger — of u wacht tot de woning leegkomt.
Wat verandert er voor de huurder? In de kern niets
Dit is het geruststellende deel, zowel voor u als voor uw huurder:
- Hetzelfde contract. Huurprijs, servicekosten, rechten en plichten blijven ongewijzigd. De koper stapt in exact hetzelfde contract.
- Dezelfde huurbescherming. De huurder houdt volledige huurbescherming. De koper wordt van rechtswege de nieuwe verhuurder.
- Geen gedwongen verhuizing door de verkoop zelf. Verkoop op zich is geen reden om de huur te beëindigen.
- Extra bescherming tegen de nieuwe eigenaar. Wil de koper de woning ná verloop van tijd zelf gebruiken (dringend eigen gebruik), dan mag hij de huur op die grond pas opzeggen als hij minstens drie jaar eigenaar is (artikel 7:274 lid 5 BW). En verkoop telt daarbij níet als “eigen gebruik”.
Kort gezegd: de huurder krijgt een andere naam op de huurnota en verder blijft alles hetzelfde. Dat maakt het gesprek met uw huurder ook eenvoudig.
Meer over het principe: → Koop breekt geen huur — art. 7:226 BW uitgelegd.
Bezichtigingen: de huurder moet redelijk meewerken
Voor de verkoop wilt u bezichtigingen kunnen houden. De wet regelt dit: als de verhuurder tot verkoop wil overgaan, moet de huurder toestaan dat de gebruikelijke “te koop”-aanduidingen worden aangebracht en belangstellenden gelegenheid tot bezichtiging geven (artikel 7:223 BW).
Dat recht is niet onbeperkt. Bezichtigingen moeten redelijk zijn: vooraf aangekondigd, op een schappelijk tijdstip, met respect voor de privacy en het woongenot van de huurder. Een huurder mag één losse afspraak weigeren die te laat of ongelegen is aangekondigd, maar niet structureel dwarsliggen. In de praktijk maakt u hier gewoon afspraken over.
Voordeel bij verkoop aan een belegger: die koopt verhuurd en hoeft de woning vaak niet eens leeg te zien. Bij NRW Invest is een reeks intensieve bezichtigingen doorgaans niet nodig — dat scheelt de huurder overlast en u tijd.
Het waardeverschil: verhuurd versus leeg
Een verhuurde woning brengt bij verkoop minder op dan dezelfde woning leeg. Dat is logisch: de koper krijgt geen leeg huis maar een lopend huurcontract met een huurder die beschermd is.
De vuistregel in de markt is dat een verhuurde woning doorgaans zo’n 15% tot 25% minder waard is dan in lege staat; bij laag verhuurde (bijvoorbeeld sociale) woningen kan het verschil verder oplopen. Het exacte percentage hangt af van de huurprijs ten opzichte van de leegwaarde, het contracttype en de locatie. (Deze bandbreedte komt uit marktbronnen en is indicatief — laat uw eigen situatie taxeren.)
Fiscaal werkt ditzelfde mechanisme via de leegwaarderatio. Voor box 3 mag u de WOZ-waarde van een langdurig verhuurde woning in 2026 verlagen met een percentage dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde — in de tabel loopt dat van 73% tot 100% van de WOZ-waarde. Let op: de leegwaarderatio wordt per 1 januari 2027 afgeschaft, waarna verhuurd vastgoed in box 3 voor de volle WOZ-waarde meetelt. Dat maakt het moment van verkopen of uitponden een reële afweging.
Verdieping: → Leegwaarderatio uitgelegd en → Box 3 en verhuurd vastgoed.
NRW Invest koopt verhuurd — dat is precies onze positie
Waar een particuliere koper een lege woning wil, kopen wij juist mét zittende huurders. Wij zijn belegger in verhuurde woningen en meergezinspanden in Den Haag en kennen de Haagse markt en de huurwetgeving. Concreet:
- Bindend bod binnen 5 werkdagen.
- 100% eigen vermogen — geen financieringsvoorbehoud, dus geen bank die de koop op het laatste moment kan blokkeren.
- Geen makelaarskosten — u verkoopt rechtstreeks.
- De huurder blijft zitten. Geen leegstand die u eerst moet organiseren, geen bezichtigingscircus.
- €100 mln+ aan vastgoed aangekocht.
Twijfelt u tussen in één keer verkopen of stap voor stap verkopen zodra woningen leegkomen? Lees dan → Verhuurd verkopen of uitponden. Verkoopt u een heel complex of meerdere panden, kijk dan bij → Woningportefeuille verkopen in Den Haag en → Zo werkt het.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn woning verkopen terwijl er een huurder in zit?
Ja. U heeft geen toestemming van de huurder nodig. Het huurcontract loopt door en gaat op grond van artikel 7:226 BW (“koop breekt geen huur”) automatisch over op de koper, die de nieuwe verhuurder wordt.
Moet de huurder eruit als ik verkoop?
Nee. Verkoop is op zichzelf geen geldige reden om de huur op te zeggen (artikel 7:274 BW). De huurder houdt zijn contract en huurbescherming. Een nieuwe eigenaar kan pas na minstens drie jaar eigenaarschap opzeggen wegens dringend eigen gebruik — en verkoop telt daarbij niet als eigen gebruik.
Levert een verhuurde woning minder op dan een lege?
Doorgaans wel. De marktvuistregel ligt rond 15% tot 25% lager dan de leegwaarde, afhankelijk van huurprijs, contracttype en locatie. Bij verkoop aan een belegger die verhuurd koopt, staat daar snelheid en zekerheid tegenover: geen leegstand, geen financieringsvoorbehoud, geen makelaarskosten.
Moet mijn huurder meewerken aan bezichtigingen?
Ja, binnen redelijke grenzen. Artikel 7:223 BW verplicht de huurder om bij verkoop bezichtigingen toe te staan en de gebruikelijke aanduidingen te dulden, mits vooraf en op een redelijk tijdstip aangekondigd. Bij verkoop aan NRW Invest is een reeks bezichtigingen meestal niet nodig.
Vraag een vrijblijvend bod aan
Wilt u weten wat uw verhuurde woning of pand in verhuurde staat oplevert? Wij brengen een bindend bod uit binnen 5 werkdagen, kopen met 100% eigen vermogen en zonder makelaarskosten — mét uw zittende huurders.
→ Vraag een vrijblijvend bod aan Bel direct: 070 – 204 6464
—
Bronnen
- Artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur), wettekst — wetten.overheid.nl: https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290 · en toelichting wetboekplus.nl: https://wetboekplus.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7-artikel-226-koop-breekt-geen-huur/
- Artikel 7:223 BW (bezichtiging/kennisgeving bij verkoop), wettekst — wetboekplus.nl: https://wetboekplus.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7-artikel-223-bezichtiging/
- Artikel 7:274 BW (opzeggingsgronden woonruimte; driejaarstermijn nieuwe eigenaar lid 5) — huurregels.nl: https://huurregels.nl/titel-4-huur-op-wetgeving/afd-5-huur-van-woonruimte/onderafd-4-het-eindigen-van-de-huur/47-art-7-274-bw-gronden-beeindiging-huur
- Opzegging huur door verhuurder (verkoop is geen gewone opzeggingsgrond) — Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/verhuurder-zegt-huur-op-woning
- Leegwaarderatio-tabel 2026 en toepassing box 3 — Belastingdienst: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/wat_zijn_uw_bezittingen_en_schulden/uw_bezittingen/overige_onroerende_zaken/waarde_verhuurde_woning_als_overige_onroerende_zaak/tabellen_waarde_verhuurde_of_verpachte_woning/tabellen_waarde_verhuurde_of_verpachte_woning
- Afschaffing leegwaarderatio per 2027 / wijziging 2026 — Belastingplan 2026, officielebekendmakingen.nl: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1190560.pdf
- Waardeverschil verhuurd vs. leeg (indicatieve marktbandbreedte, secundair) — garantiemakelaars.nl: https://garantiemakelaars.nl/huis-verkopen/verhuurde-woning · proranje.nl: https://www.proranje.nl/verhuurd-verkopen/
⚠️ Laten verifiëren (door jurist vóór publicatie)
- Waardeverschil 15–25%. Bandbreedte komt uit secundaire makelaarsbronnen; controleer of NRW deze range wil communiceren of liever nuanceert (“afhankelijk van huurprijs en contract”). Geen hard, gevalideerd cijfer.
- Bezichtigingsvoorwaarden (aankondigingstermijn / “48 uur”). De plicht staat in art. 7:223 BW; de concrete redelijkheidseisen (termijn, frequentie) volgen uit jurisprudentie/goed huurderschap, niet uit een vast wetsartikel. Laat de exacte formulering toetsen.
- Voorkeursrecht/koop door zittende huurder. Voor gewone particuliere verhuur geldt geen wettelijk voorkeursrecht; check of er in NRW-doelgroepen contracten of gemeentelijke regelingen spelen die dit nuanceren.
- Leegwaarderatio 2027. Afschaffing per 1-1-2027 is aangekondigd via Belastingplan 2026; verifieer de definitieve wettekst/ingangsdatum op moment van publicatie.
- Interne link-slugs (/kennisbank/box-3-verhuurde-woning-verkopen-2026/, /kennisbank/leegwaarderatio-2026-2027/, /zo-werkt-het/, LP- en pillar-URL’s): bevestig dat deze paden bestaan/kloppen.
- Sociale huur / voorkeursrecht bij sociale huurwoning — alleen relevant als NRW ook sociale huur aankoopt; anders schrappen.