Kernpunt: sinds 1 juli 2024 bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend de maximale huur van een veel groter deel van de huurvoorraad. Woningen tot en met 186 punten vallen onder de huurprijsbescherming; pas vanaf 187 punten is een woning vrije sector. Voor veel verhuurders betekent dit een verplichte, lagere huur — en dus een lager rendement. Het gevolg is zichtbaar in de cijfers: over heel 2025 verkochten investeerders ruim 65.000 huurwoningen. Wie overweegt te verkopen, verkoopt in een markt waarin verhuurd vastgoed onder druk staat, maar waarin gespecialiseerde kopers actief blijven.
NRW Invest is zo’n koper: wij nemen verhuurde woningen en woningportefeuilles in Den Haag rechtstreeks over, mét zittende huurders. Deze pagina legt uit wat de wet doet en wat dat voor uw verkoop betekent.
Let op: dit is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies. Laat uw eigen situatie toetsen door een adviseur.
Wat regelt de Wet Betaalbare Huur?
De Wet Betaalbare Huur trad in werking op 1 juli 2024. De wet maakt het WWS — het puntenstelsel dat de kwaliteit van een woning in punten uitdrukt — dwingend voor een breder segment. Waar het puntenstelsel voorheen vooral de sociale huur begrensde, geldt de maximale huurprijs nu ook voor de middenhuur.
Het WWS kent punten toe op basis van onder meer oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen (keuken, sanitair, buitenruimte). Het totale aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huur. Sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten hierop handhaven: zij mogen ingrijpen en beboeten wanneer een verhuurder meer vraagt dan toegestaan.
WWS-punten en het huurplafond
De grens tussen gereguleerd en vrij ligt bij het puntenaantal:
- Tot en met 186 punten: gereguleerd. De huur mag niet boven de bij dat puntenaantal horende maximumhuur uitkomen (het huurplafond).
- Vanaf 187 punten: vrije sector. Geen wettelijk maximum.
Bij invoering (prijspeil 1 juli 2024) lag de bovengrens van het middensegment op een maximumhuur van ongeveer € 1.158 per maand. Dat bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd, dus het actuele plafond ligt hoger — controleer de stand van het lopende jaar.
De praktische gevolgen:
- Een woning die vóór de wet als vrijesectorwoning werd verhuurd, kan door het aantal punten nu in het gereguleerde segment vallen, met een verplichte, lagere huur.
- Verhuurders kunnen de huur bij een zittende huurder niet zomaar naar het oude niveau brengen; het plafond geldt.
Effect op rendement en verkoopwaarde
De rekensom van de verhuurder verandert wezenlijk. Bij een verplicht lagere huur dalen de inkomsten, terwijl de lasten — financiering, onderhoud, → box 3-heffing — gelijk blijven of stijgen. De Nederlandsche Bank berekende dat het rendementsverlies kan oplopen tot 20% à 30% in Amsterdam.
Dat werkt door in de waarde. Een verhuurd pand wordt door beleggers gewaardeerd op basis van het netto huurrendement. Zakt de toegestane huur, dan zakt de waarde in verhuurde staat mee. Tegelijk telt de woning voor box 3 door de versoberde → leegwaarderatio tegen vrijwel de volle WOZ-waarde mee. Inkomsten omlaag, fiscale grondslag omhoog: die schaar knijpt het rendement dicht.
De grote uittocht: de cijfers
Steeds meer particuliere beleggers concluderen dat verhuren niet meer uit kan en verkopen — vaak per uitgeponde woning (los verkopen zodra een huurder vertrekt). De cijfers van het Kadaster en nieuwsberichten laten een duidelijke lijn zien:
- Heel 2025: investeerders verkochten ruim 65.000 huurwoningen.
- Vierde kwartaal 2025: ruim 20.700 woningen verkocht — het hoogste kwartaalaantal tot dan toe.
- Derde kwartaal 2025: ruim 15.800 verkocht (37% meer dan hetzelfde kwartaal in 2024), tegenover bijna 6.000 aankopen.
- Aantal particuliere investeerders: gedaald van 67.800 (2023) naar 61.300 (peildatum 1 oktober 2025).
- Aandeel van investeerders in de woningvoorraad: 9,1% (oktober 2025), tegen 9,3% in 2024 en 9,4% in 2023 — ongeveer 758.300 woningen, bijna 8.200 minder dan twee jaar eerder.
Als oorzaken noemen beleggers strengere regelgeving (met de Wet Betaalbare Huur voorop), hogere financieringslasten en de fiscale druk. Het “gedoe” van het verhuurderschap speelt eveneens mee.
Wat betekent dit voor u?
Verkopen in deze markt vraagt om een koper die de gereguleerde, verhuurde staat begrijpt en niet afhankelijk is van een lege oplevering. Dat is precies waar NRW Invest op is ingericht:
- Verkoop mét zittende huurders — u hoeft niet te wachten tot een woning leegkomt of een huurder uit te kopen.
- Bindend bod binnen 5 werkdagen.
- 100% eigen vermogen, geen financieringsvoorbehoud — de verkoop hangt niet af van een bank, ook niet in een markt waarin financiering van verhuurd vastgoed lastiger is geworden.
- Geen makelaarskosten.
- Kennis van de Haagse markt en de huurwetgeving, zodat de beoordeling van uw punten, huur en waarde snel en realistisch verloopt.
We kochten inmiddels voor meer dan € 100 mln aan vastgoed aan. Er speelt ook goed nieuws aan de koperskant: sinds 2026 is de → overdrachtsbelasting voor beleggers verlaagd naar 8%, wat de vraag naar verhuurd vastgoed ondersteunt.
Bekijk hoe u een → verhuurde woning of een → woningportefeuille in Den Haag verkoopt, of lees → zo werkt het.
Veelgestelde vragen
Wat verandert de Wet Betaalbare Huur voor mij als verhuurder?
Als uw woning op 186 punten of minder uitkomt, valt zij onder de huurprijsbescherming en geldt een maximale huur. U mag niet meer vragen dan het huurplafond dat bij het puntenaantal hoort. Gemeenten handhaven hierop sinds 1 januari 2025.
Mag ik mijn verhuurde woning nog wel verkopen?
Ja. De wet raakt de huurprijs, niet uw recht om te verkopen. U kunt verkopen met de huurder erin. NRW Invest koopt juist verhuurde woningen aan, zodat u niet hoeft te wachten tot de woning leeg is.
Hoeveel huurwoningen hebben beleggers verkocht?
Over heel 2025 ruim 65.000, met een piek in het vierde kwartaal (ruim 20.700). Het aantal particuliere investeerders daalde van 67.800 in 2023 naar 61.300 in het najaar van 2025 (bron: Kadaster en nieuwsberichten).
Is dit een slecht moment om te verkopen?
De huuropbrengst en daarmee de waarde in verhuurde staat staan onder druk, maar er zijn nog steeds actieve, gespecialiseerde kopers. Een bindend bod aanvragen kost niets en geeft u een concreet ijkpunt voor uw beslissing.
—
Vraag een vrijblijvend bod aan
Wilt u weten wat uw verhuurde woning of portefeuille nú oplevert? NRW Invest brengt binnen 5 werkdagen een bindend bod uit — zonder financieringsvoorbehoud, zonder makelaarskosten, mét zittende huurders.
Bel 070 – 204 6464 of → vraag een vrijblijvend bod aan.
—
Bronnen
- Volkshuisvesting Nederland (Rijksoverheid) — Wet betaalbare huur: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/wet-betaalbare-huur
- Aedes — Wet betaalbare huur van kracht sinds 1 juli: wat is er anders?: https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/wet-betaalbare-huur-van-kracht-sinds-1-juli-wat-er-anders
- Kadaster — Investeerders 3e kwartaal 2025: woningbezit investeerders neemt verder af: https://www.kadaster.nl/-/investeerders-3e-kwartaal-2025-woningbezit-investeerders-neemt-verder-af
- NOS — Investeerders verkopen ruim 65.000 huurhuizen in 2025: https://nos.nl/artikel/2604048-investeerders-verkopen-ruim-65-000-huurhuizen-in-2025
- EW — Uitpondgolf houdt aan: weer 20.700 huurhuizen verkocht in vierde kwartaal 2025: https://www.ewmagazine.nl/economie/news/2026/02/uitpondgolf-huizen-beleggers-1542199/
- Fondsen.nl — De Grote Uittocht: waarom particuliere beleggers hun huurwoningen massaal verkopen: https://www.fondsen.nl/nieuws/de-grote-uittocht-waarom-particuliere-beleggers-hun-huurwoningen-massaal-verkopen/
⚠️ Laten verifiëren vóór publicatie (jurist/adviseur)
- Ingangsdatum 1 juli 2024 en handhaving door gemeenten sinds 1 januari 2025. Bevestigd via Volkshuisvesting Nederland/Aedes; controleren.
- Puntengrens: gereguleerd t/m 186 punten, vrije sector vanaf 187 punten. Bevestigd via Volkshuisvesting Nederland; laten checken of dit nog de actuele grens is.
- Huurplafond middensegment ± € 1.158 (prijspeil 1 juli 2024), jaarlijks geïndexeerd. Dit bedrag is prijspeil-afhankelijk en niet op de primaire pagina bevestigd — VUL HET ACTUELE (2026) BEDRAG IN of laat het weg. Controleer bij de Huurcommissie/Rijksoverheid.
- Effect ~ € 190 gemiddelde huurverlaging voor ~300.000 woningen (niet in de tekst opgenomen, wel in bronnen): controleer vóór eventueel gebruik.
- DNB-berekening rendementsverlies 20%-30% in Amsterdam. Herkomst secundair; laat de originele DNB-publicatie opzoeken en de precieze formulering bevestigen, of nuanceer/verwijder.
- Marktcijfers uittocht (65.000 in 2025; 20.700 in Q4 2025; 15.800 in Q3; 67.800 → 61.300 particuliere investeerders; 9,1% aandeel; 758.300 woningen; peildatum 1 oktober 2025). Kadaster is primair voor de Q3-cijfers; jaartotaal en Q4 komen uit NOS/EW. Controleer of er inmiddels actuelere (2026) Kadaster-cijfers zijn en actualiseer.
- Definitie “uitponden” en de claim dat NRW mét zittende huurders koopt: intern bevestigen dat dit klopt met het huidige aankoopbeleid.