U wilt uw verhuurde woning verkopen en de huurder werkt niet mee aan een vertrek. Dat is een van de meest gestelde vragen die wij krijgen, en het antwoord is ongemakkelijk maar duidelijk: verkoop is geen reden om de huur te beëindigen. Wat u wel kunt doen, staat hieronder. In de praktijk blijkt bijna altijd dat er meer routes zijn dan eigenaren denken, en dat de snelste route zelden die van de rechter is.

Verkoop is geen opzeggingsgrond

De wet somt de gronden op waarop een verhuurder een huurovereenkomst voor woonruimte kan opzeggen. Een opzegging op een andere grond dan die wettelijke gronden is nietig: juridisch heeft die geen effect. De wens om te verkopen, en zeker de wens om leeg te kunnen opleveren, staat niet in die opsomming. Verlies op de exploitatie evenmin.

Daarnaast geldt dat een opzegging de huur niet zomaar beëindigt. Stemt de huurder niet in, dan loopt de huurovereenkomst door totdat de rechter over de beëindiging heeft beslist. U kunt dus niet zelf een einddatum afdwingen, en ontruiming kan alleen met een rechterlijk vonnis. Een deurwaarder of een slotenmaker inschakelen zonder vonnis is geen optie.

Er bestaan uitzonderingen voor bijzondere situaties, bijvoorbeeld bij een woning die de verhuurder zelf eerder bewoonde en tijdelijk verhuurde. Of uw situatie daaronder valt, is maatwerk: laat dat toetsen door een huurrechtjurist voordat u iets opzegt.

Wat er bij verkoop juridisch gebeurt

Verkoopt u de woning, dan verandert alleen de eigenaar. De huurovereenkomst gaat van rechtswege over op de koper, die daarmee de nieuwe verhuurder wordt. Dat is het beginsel dat bekendstaat als koop breekt geen huur. Huurprijs, contractvorm, opzegtermijn en opgebouwde rechten blijven gelijk. Wij leggen dat uit in koop breekt geen huur.

Voor u betekent dat twee dingen. U hoeft de woning niet leeg te leveren om te kunnen verkopen. En u kunt de verkoop niet gebruiken als drukmiddel om een vertrek te bespoedigen, want de koper neemt de huurder er gewoon bij.

Vier routes die wel bestaan

1. Verkopen in verhuurde staat

De eenvoudigste route. U verkoopt het pand met de huurder erin aan een partij die verhuurd vastgoed koopt. De huurder merkt van de transactie weinig meer dan een brief met nieuwe betaalgegevens. Geen bezichtigingsrondes, geen opzegging, geen procedure.

De prijs ligt lager dan de vrije verkoopwaarde, want de koper neemt de huurstroom en het risico over. Hoeveel lager hangt af van de contracthuur ten opzichte van de maximaal toegestane huur, de staat van het pand en het energielabel. Wij beschrijven die rekenwijze in verhuurd verkopen of uitponden.

2. Verkopen aan uw huurder

Soms is de zittende huurder de meest logische koper. Die kent het pand, hoeft niet te verhuizen en heeft geen bezichtiging nodig. Voor u vervalt daarmee het hele vraagstuk. Vraag het gewoon, ook als u denkt dat de huurder het niet kan betalen: de financieringsmogelijkheden van een huurder verrassen eigenaren regelmatig.

Let op twee punten. Verkoopt u onder de marktwaarde aan een zittende huurder, laat dan de fiscale gevolgen doorrekenen. En leg de afspraken vast bij de notaris, ook als de verhouding goed is.

3. Een vertrekregeling in overleg

Een huurder kan vrijwillig instemmen met beëindiging. In de praktijk gebeurt dat als daar iets tegenover staat: een vergoeding, hulp bij het vinden van andere woonruimte, een ruimere verhuistermijn of een combinatie daarvan. Dit is onderhandelen, geen recht: de huurder kan altijd nee zeggen.

Over de hoogte van een vergoeding valt in het algemeen niets te zeggen. Die hangt af van de huurprijs ten opzichte van de markt, de resterende woonduur, de gezinssituatie en de alternatieven in de buurt. Wat een redelijk bedrag is in het Statenkwartier, is dat niet in Laakkwartier. Laat u hierin begeleiden en zet de afspraak altijd schriftelijk vast, met een duidelijke opleverdatum.

4. Wachten op natuurlijk vertrek

Huurders verhuizen ook zonder aanleiding. Als u geen tijdsdruk heeft, is afwachten soms de goedkoopste route. Reken dan wel door wat dat wachten u per jaar kost: de heffing op verhuurd bezit in box 3, het onderhoud en het verschil tussen uw huidige huuropbrengst en de maximaal toegestane huur.

Wat in Den Haag extra meespeelt

In Den Haag geldt opkoopbescherming. In aangewezen wijken mag een woning onder een bepaalde WOZ-grens na aankoop vier jaar lang niet worden verhuurd, behalve in de wettelijke uitzonderingsgevallen. Een van die uitzonderingen is een woning die op het moment van aankoop al minimaal zes maanden verhuurd is. Dat maakt een verhuurde woning juist verkoopbaar aan een belegger, terwijl een lege woning in dezelfde straat dat niet is. Zie opkoopbescherming in Den Haag.

Daarnaast bepaalt de Wet Betaalbare Huur voor een groot deel van de voorraad de maximale huurprijs via de puntentelling. Ligt uw contracthuur daar ver onder, dan drukt dat de waarde in verhuurde staat. Dat werkt door in elk van de vier routes hierboven. Zie de gevolgen van de Wet Betaalbare Huur.

Veelgestelde vragen

Mag ik de huur opzeggen omdat ik ga verkopen?

Nee. Verkoop staat niet tussen de wettelijke opzeggingsgronden, en een opzegging op een grond die niet in de wet staat is nietig. Ook als u de woning leeg wilt opleveren, is dat geen geldige grond.

Kan ik een huurder met een tijdelijk contract wel laten vertrekken?

Bij een tijdelijk contract eindigt de huur op de afgesproken datum, mits u zich aan de aanzegtermijn houdt. Sinds de Wet vaste huurcontracten is een tijdelijk huurcontract voor woonruimte echter alleen nog in een beperkt aantal gevallen toegestaan. Laat uw contractvorm nakijken voordat u daarop rekent.

De huurder werkt niet mee aan bezichtigingen. Wat nu?

Een huurder is niet verplicht om onbeperkt kijkers toe te laten. Dat is precies waarom verkopen in verhuurde staat vaak praktischer is: een koper van verhuurd vastgoed heeft geen open huis nodig en bekijkt het pand een keer, in overleg.

Moet ik de woning eerst aan mijn huurder aanbieden?

Er bestaat voor particuliere verhuurders geen algemene wettelijke plicht om de woning eerst aan de zittende huurder aan te bieden. Voor sommige gevallen, bijvoorbeeld bij splitsing of bij woningcorporaties, gelden aparte regels. Let ook op wat uw eigen huurovereenkomst hierover zegt.

Wat is een redelijke vertrekvergoeding?

Dat is maatwerk en er bestaat geen tabel voor. De hoogte hangt af van de huurprijs tegenover de markthuur, de woonduur, de situatie van de huurder en het aanbod in de buurt. Laat u hierin adviseren en leg de afspraak schriftelijk vast.

Wat NRW Invest hierin doet

Wij kopen verhuurde woningen, complexen en portefeuilles in Den Haag mét zittende huurders. U hoeft niets op te zeggen, niets leeg op te leveren en geen procedure te starten. U ontvangt een bindend bod binnen 5 werkdagen nadat de huurstaat en de objectgegevens compleet zijn, zonder financieringsvoorbehoud. Na de overdracht zet ons zustermerk NRW Wonen het beheer voort, zodat de huurder een vast aanspreekpunt houdt.

Wilt u eerst weten wat uw pand in verhuurde staat waard is? Bel 070 – 204 6464 of mail info@nrw-invest.nl.