Kernpunt: opkoopbescherming verplicht een koper om een woning met een WOZ-waarde tot en met € 470.000 (grens 2026) na aankoop in beginsel zelf te bewonen – vier jaar lang mag hij de woning niet zonder vergunning verhuren. De regel geldt in heel Den Haag voor woningen die op of na 1 maart 2022 van eigenaar veranderen. Belangrijk voor een verkoper van een beleggingspand: een woning die op het moment van overdracht al langer dan zes maanden verhuurd is, valt buiten de opkoopbescherming. Verkoop van een reeds verhuurd pand aan een belegger die in verhuurde staat koopt, raakt de zelfbewoningsplicht dus doorgaans niet – die treft vooral kopers die een goedkopere, lege woning kopen om te gaan verhuren.

NRW Invest koopt verhuurd vastgoed in Den Haag rechtstreeks aan, mét zittende huurders. Deze pagina legt uit wanneer opkoopbescherming geldt, welke uitzonderingen er zijn, en wat de regel betekent als u een verhuurd pand wilt verkopen.

Let op: dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Laat uw eigen situatie toetsen door uw notaris of adviseur; de gemeentelijke bedragen en grenzen worden jaarlijks aangepast.

Wat is opkoopbescherming?

Opkoopbescherming is een landelijke bevoegdheid die gemeenten sinds 1 januari 2022 kunnen inzetten (Wet opkoopbescherming, een wijziging van de Huisvestingswet 2014, artikel 41). Het doel: betaalbare koopwoningen beschermen tegen beleggers die ze opkopen om ze te verhuren, zodat er meer woningen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf willen wonen.

Concreet betekent het een verhuurverbod gedurende vier jaar na aankoop voor woningen die onder de regeling vallen. Wie zo’n woning binnen die termijn tóch wil verhuren, heeft een vergunning of ontheffing nodig. In het dagelijks spraakgebruik heet dit de zelfbewoningsplicht.

Den Haag heeft de opkoopbescherming uitgewerkt in de gemeentelijke huisvestingsverordening. De regel geldt in de hele stad – er is geen aparte lijst met aangewezen wijken.

Wanneer geldt opkoopbescherming in Den Haag?

Drie voorwaarden bepalen of een woning eronder valt:

Voorwaarde	2026
WOZ-waarde	tot en met € 470.000 (in het jaar van inschrijving bij het Kadaster)
Eigendomsoverdracht	op of na 1 maart 2022
Gebied	heel Den Haag
Termijn verhuurverbod	4 jaar na aankoop (zonder vergunning)
Vergunning/ontheffing	€ 352,65 (ook verschuldigd bij afwijzing)

De WOZ-grens van € 470.000 is de stand voor 2026 en wordt jaarlijks aangepast. Een woning boven die grens valt niet onder de opkoopbescherming en mag na aankoop gewoon worden verhuurd.

De uitzonderingen

Ook onder de WOZ-grens is verhuur na aankoop mogelijk in een aantal gevallen. Den Haag noemt onder meer:

• Verhuur aan familie in de eerste of tweede graad (bloed- of aanverwanten).
• Tijdelijke verhuur van maximaal één jaar, ná minimaal één jaar zelfbewoning.
• Woonruimte die onlosmakelijk deel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
• Woningcorporaties en de Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag.
• Een cluster van minimaal 10 woonruimten in één wooncomplex dat tegelijk aan één opvolgend eigenaar wordt overgedragen – relevant bij de verkoop van een portefeuille of compleet complex.
• De woning was al verhuurd op het moment van overdracht (zie hieronder).

Wat betekent dit voor de verkoop van uw verhuurde pand?

Dit is het punt dat voor beleggers telt. Opkoopbescherming richt zich op kopers die een betaalbare woning leeg kopen en die daarna willen verhuren. Een woning die op het moment van overdracht al langer dan zes maanden verhuurd is, valt daarom buiten de regeling: de opkoopbescherming geldt alleen als de woning in de zes maanden vóór de inschrijving niet – of korter dan zes maanden – verhuurd was.

Voor de verkoop van een verhuurd beleggingspand betekent dat in de praktijk:

• Uw pand is al verhuurd. Verkoopt u een woning of complex dat al langere tijd verhuurd is, dan is de zelfbewoningsplicht voor de koper doorgaans geen belemmering – de woning valt buiten de opkoopbescherming.
• De huurder blijft zitten. Een belegger die in verhuurde staat koopt, zet het bestaande huurcontract voort (→ koop breekt geen huur, art. 7:226 BW). Er wordt geen nieuwe verhuring aan een huurder gestart die de opkoopbescherming zou raken.
• Portefeuilleverkoop. Draagt u minimaal tien woonruimten in één complex tegelijk over aan één koper, dan geldt de opkoopbescherming sowieso niet – een aparte grond waarop een → portefeuilleverkoop buiten de regeling valt.

Waar opkoopbescherming juist wél knelt, is bij een particuliere belegger die een lege, betaalbare woning wil kopen om te gaan verhuren. Dat verkleint in dat segment de kopersgroep. Voor u als verkoper van een verhuurd pand is een koper die verhuurd koopt en de huurder laat zitten juist de partij die niet tegen de zelfbewoningsplicht aanloopt.

Meer over verkopen met huurder: → Verhuurde woning verkopen met zittende huurder.

Veelgestelde vragen

Vanaf welke WOZ-waarde geldt opkoopbescherming in Den Haag?

In 2026 geldt de opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot en met € 470.000, gemeten in het jaar van inschrijving bij het Kadaster. Woningen boven die grens vallen erbuiten. De grens wordt jaarlijks aangepast.

Sinds wanneer geldt de regel?

De opkoopbescherming geldt voor woningen die op of na 1 maart 2022 van eigenaar zijn veranderd, gebaseerd op de inschrijvingsdatum bij het Kadaster. De landelijke Wet opkoopbescherming trad op 1 januari 2022 in werking.

Hoe lang duurt de zelfbewoningsplicht?

Het verhuurverbod geldt gedurende vier jaar na aankoop (artikel 41 Huisvestingswet 2014). Binnen die termijn is verhuur alleen mogelijk met een vergunning of ontheffing, of als een uitzondering van toepassing is.

Geldt opkoopbescherming ook als mijn woning al verhuurd is?

Nee, in beginsel niet. Een woning die op het moment van overdracht al langer dan zes maanden verhuurd was, valt buiten de opkoopbescherming. Verkoopt u een reeds verhuurd pand aan een belegger die in verhuurde staat koopt, dan raakt de zelfbewoningsplicht die koop doorgaans niet. De exacte uitwerking per situatie laat u bevestigen door uw notaris.

Geldt opkoopbescherming bij verkoop van een portefeuille?

Bij overdracht van een cluster van minimaal tien woonruimten in één wooncomplex tegelijk aan één opvolgend eigenaar geldt de opkoopbescherming niet. Dat is relevant bij de verkoop van een compleet complex of een portefeuille.