Kernpunt: de belasting in box 3 drukt in 2026 zwaarder op verhuurd vastgoed dan ooit. Uw woning telt mee tegen de WOZ-waarde (verminderd met de leegwaarderatio), waarover de fiscus een fictief rendement van 6,00% rekent en vervolgens 36% belasting heft. Bij een gereguleerde huur ligt uw werkelijke nettorendement daar vaak onder – u betaalt dan belasting over rendement dat u niet maakt. Dat is een belangrijke reden waarom particuliere beleggers hun huurwoningen in recordtempo verkopen.

NRW Invest koopt verhuurde woningen en woningportefeuilles in Den Haag rechtstreeks aan – mét zittende huurders. U krijgt een bindend bod binnen 5 werkdagen, zonder financieringsvoorbehoud en zonder makelaarskosten. Deze pagina legt eerst uit hoe de heffing werkt, zodat u uw positie kunt beoordelen.

Let op: dit is algemene informatie, geen fiscaal advies. Fiscale regels wijzigen regelmatig. Laat uw eigen situatie altijd toetsen door uw accountant of belastingadviseur.

Hoe box 3 op een verhuurde woning werkt (2026)

Een verhuurde woning die u niet zelf bewoont, valt in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). De heffing verloopt in drie stappen:

1. Waardebepaling. De woning telt mee tegen de WOZ-waarde, verminderd met de leegwaarderatio. Dat is een kortingspercentage omdat een verhuurde woning minder waard is dan een lege. Hoe die korting werkt, leest u in → Leegwaarderatio 2026-2027.
2. Fictief rendement. Verhuurd vastgoed valt onder de categorie overige bezittingen. Daarover rekent de Belastingdienst in 2026 een forfaitair rendement (een aangenomen, vast rendement) van 6,00% – ongeacht wat u werkelijk verdient.
3. Belasting. Over dat fictieve rendement betaalt u in 2026 36% belasting. Het heffingvrij vermogen bedraagt € 59.357 per persoon (€ 118.714 voor fiscale partners); daaronder betaalt u niets.

Netto komt de druk op verhuurd vastgoed boven het heffingvrije vermogen dus neer op ongeveer 2,16% per jaar (36% × 6,00%) van de fiscale waarde van de woning.

Rekenvoorbeeld

Stel: een verhuurde woning in Den Haag met een WOZ-waarde van € 300.000 en een gereguleerde jaarhuur van € 12.000.

• Jaarhuur ÷ WOZ = 4,0% → leegwaarderatio 95% → fiscale waarde = € 285.000
• Fictief rendement: 6,00% × € 285.000 = € 17.100
• Belasting: 36% × € 17.100 ≈ € 6.156 per jaar

Ligt uw werkelijke nettohuur (na onderhoud, verzekering, beheer, VvE en gemeentelijke heffingen) lager dan die € 17.100, dan betaalt u belasting over een rendement dat u niet haalt. Bij gereguleerde huren komt dat vaak voor.

Waarom de druk stijgt

De heffing op verhuurd vastgoed is de afgelopen jaren stap voor stap opgelopen:

• Het forfait ging omhoog. Voor overige bezittingen was het fictieve rendement 5,88% in 2025 en 6,00% in 2026. Het kabinet stelde bij Prinsjesdag 2025 zelfs een verhoging naar 7,78% voor; die verhoging is eind november 2025 teruggedraaid naar 6,00%. De richting is al jaren opwaarts.
• Het schuldenforfait beperkt aftrek. Financiering die u tegenover de woning zet, mag u maar tegen een vast percentage (2,70% in 2026, nog voorlopig) aftrekken – vaak minder dan uw werkelijke rente.
• De leegwaarderatio is versoberd. Sinds 2023 telt verhuurd vastgoed bij de meeste huur/WOZ-verhoudingen tegen (bijna) de volle WOZ-waarde mee, en per 2026 zijn de regels verder aangescherpt. Zie → Leegwaarderatio 2026-2027.
• De huur zit vast. Sinds de → Wet Betaalbare Huur is de huur van een groot deel van de voorraad gereguleerd. Uw inkomsten staan vast, terwijl de fictieve heffing meebeweegt met de WOZ-waarde.

Die combinatie – vaste, gereguleerde huur tegenover een stijgende heffing over de volle woningwaarde – knijpt het nettorendement dicht.

De tegenbewijsregeling: belasting over uw werkelijke rendement

Betaalt het forfait meer dan u werkelijk verdient, dan mag u sinds de arresten van de Hoge Raad en de Wet tegenbewijsregeling box 3 uw werkelijke rendement aantonen. Is dat lager dan het forfaitaire rendement, dan wordt over het werkelijke rendement geheven.

• Voor eerdere jaren gebeurde dat via het formulier Opgaaf Werkelijk Rendement (OWR), beschikbaar sinds 10 juli 2025.
• Vanaf belastingjaar 2025 (aangifte in 2026) zit de tegenbewijsregeling in de reguliere aangifte; een apart formulier is dan niet meer nodig.

Belangrijk: bij het werkelijke rendement telt ook de ongerealiseerde waardeverandering van de woning mee (op basis van de WOZ-ontwikkeling). In jaren met stijgende WOZ-waarden pakt tegenbewijs daardoor niet altijd gunstig uit. Laat dit door uw adviseur doorrekenen.

Wat verandert er vanaf 2028?

Het kabinet werkt aan een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028 (eerder was dat 2026 en daarna 2027). De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan; de Eerste Kamer heeft de stemming uitgesteld tot na de zomer van 2026. De invoering is dus nog niet zeker.

Voor vastgoed is het plan om een vermogenswinstbelasting te hanteren: uw netto huurinkomsten worden jaarlijks belast, maar de waardestijging pas op het moment van verkoop. Het forfaitaire stelsel en de leegwaarderatio zoals hierboven beschreven verdwijnen dan voor verhuurd vastgoed.

Waarom veel beleggers nu verkopen

De optelsom van een stijgende box 3-heffing, gereguleerde huren en oplopende financieringslasten maakt verhuur voor veel particuliere beleggers minder aantrekkelijk. Dat vertaalt zich in cijfers: over heel 2025 verkochten investeerders ruim 65.000 huurwoningen. De achtergrond en de marktcijfers staan in → Wet Betaalbare Huur: de gevolgen voor verkopen.

Overweegt u zelf te verkopen, dan speelt ook de overdrachtsbelasting mee: die daalde per 2026 van 10,4% naar 8% voor beleggers, wat de koperspool vergroot. Zie → Overdrachtsbelasting naar 8% in 2026.

Verkopen aan NRW Invest

Wilt u van de fiscale en administratieve last af, dan kunt u rechtstreeks aan NRW Invest verkopen. Wat u van ons kunt verwachten:

• Bindend bod binnen 5 werkdagen op uw verhuurde woning, wooncomplex of woningportefeuille.
• Geen financieringsvoorbehoud – wij kopen met 100% eigen vermogen. De verkoop hangt niet af van een bank.
• Geen makelaarskosten.
• Verkoop mét zittende huurders. U hoeft niet te wachten tot een woning leegkomt.
• Kennis van de Haagse markt en de huurwetgeving, zodat de beoordeling van uw pand snel en realistisch gaat.

We kochten inmiddels voor meer dan € 100 mln aan vastgoed aan.

Bekijk hoe het verkopen van een → verhuurde woning of een → woningportefeuille in Den Haag in zijn werk gaat, of lees eerst → zo werkt het.

Veelgestelde vragen

Hoeveel box 3-belasting betaal ik over een verhuurde woning in 2026?

Grofweg 2,16% per jaar over de fiscale waarde boven het heffingvrije vermogen: de fiscus rekent 6,00% fictief rendement over de WOZ-waarde (minus leegwaarderatio) en heft daarover 36%. Bij een fiscale waarde van € 285.000 komt dat neer op ongeveer € 6.156 per jaar. Uw exacte bedrag hangt af van uw totale box 3-vermogen en schulden.

Kan ik box 3 laten berekenen over mijn werkelijke huurinkomsten?

Ja. Via de tegenbewijsregeling mag u uw werkelijke rendement aantonen. Is dat lager dan het forfait, dan betaalt u over het werkelijke rendement. Let op dat een (ongerealiseerde) WOZ-waardestijging bij dat werkelijke rendement wordt meegeteld.

Wordt box 3 op vastgoed binnenkort anders?

Het kabinet wil per (beoogd) 2028 overstappen op een heffing over werkelijk rendement, met voor vastgoed belasting over de waardestijging pas bij verkoop. De wet is nog niet aangenomen door de Eerste Kamer, dus de datum en de precieze vorm staan niet vast.

Is verkopen fiscaal aantrekkelijker dan aanhouden?

Dat hangt af van uw rendement, financiering en plannen. Als de box 3-heffing structureel hoger is dan uw nettohuur, teert u in. Laat uw situatie doorrekenen door uw adviseur. Wilt u weten wat uw verhuurde pand nú opbrengt bij verkoop, vraag dan vrijblijvend een bod aan.