Kernpunt: de leegwaarderatio is een kortingspercentage op de WOZ-waarde van een verhuurde woning. Het erkent dat een woning mét huurder minder waard is dan een lege. Hoe hoger uw huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe kleiner de korting — en bij een verhouding vanaf 5% telt de woning tegen de volle WOZ-waarde mee. Per 1 januari 2026 is de regeling aangescherpt met een tegenbewijsdrempel en een uitsluiting voor niet-marktconforme verhuur aan familie, en per 1 januari 2027 wordt de leegwaarderatio afgeschaft (aangekondigd in het Belastingplan 2026). Voor veel verhuurders betekent dit een hogere fiscale waarde en dus een hogere heffing — een van de redenen dat beleggers hun huurwoningen verkopen.
NRW Invest koopt verhuurde woningen en woningportefeuilles in Den Haag rechtstreeks aan, mét zittende huurders. Deze pagina legt uit hoe de leegwaarderatio werkt en wat er verandert.
Let op: dit is algemene informatie, geen fiscaal advies. Laat uw eigen situatie toetsen door uw accountant of belastingadviseur.
Wat is de leegwaarderatio?
Een verhuurde woning is op de markt minder waard dan dezelfde woning leeg en vrij van huur. Een koper kan er immers niet zelf in en neemt een lopend huurcontract over. De fiscus houdt daar rekening mee via de leegwaarderatio: u vermenigvuldigt de WOZ-waarde met een percentage dat lager is dan 100%. De uitkomst is de waarde waarmee de woning meetelt.
De leegwaarderatio geldt voor:
- box 3 — de jaarlijkse vermogensheffing op verhuurd vastgoed (zie → Box 3 en uw verhuurde woning);
- erf- en schenkbelasting — bij vererven of schenken van een verhuurde woning.
Welk percentage u mag gebruiken, hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde. Belangrijke voorwaarden: er moet sprake zijn van een huurder met huurbescherming en van een reële, marktconforme huur.
De leegwaarderatio-tabel (2023 t/m 2026)
De onderstaande tabel geldt voor de jaren 2023 tot en met 2026. U zoekt de rij waarin de verhouding jaarhuur ÷ WOZ-waarde valt en past het bijbehorende percentage toe op de WOZ-waarde.
| Jaarhuur als % van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio (% van WOZ-waarde) |
|---|---|
| 0% tot 1% | 73% |
| 1% tot 2% | 79% |
| 2% tot 3% | 84% |
| 3% tot 4% | 90% |
| 4% tot 5% | 95% |
| 5% tot 6% | 100% |
| 6% tot 7% | 100% |
| 7% en hoger | 100% |
De kern: vanaf een huur van ongeveer 5% van de WOZ-waarde telt de woning tegen de volledige WOZ-waarde mee. De korting is er dus alleen nog bij relatief lage huren ten opzichte van de waarde — precies de situatie waarin veel gereguleerde huurwoningen zitten.
Rekenvoorbeeld
Een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 300.000 en een jaarhuur van € 9.000:
- Jaarhuur ÷ WOZ = 3,0% → valt in de rij “3% tot 4%” → leegwaarderatio 90%
- Fiscale waarde = 90% × € 300.000 = € 270.000
Bij een jaarhuur van € 15.000 (5,0%) zou de woning voor de volle € 300.000 meetellen.
Wat verandert er per 1 januari 2026?
De leegwaarderatio wordt in 2026 niet afgeschaft, maar op twee punten aangescherpt (Belastingplan 2026):
- Tegenbewijs bij een afwijking van 10% of meer. Wijkt de waarde volgens de leegwaarderatio 10% of meer af van de werkelijke waarde in het economisch verkeer (de reële marktwaarde van de verhuurde woning), dan mag de leegwaarderatio niet worden toegepast en geldt die werkelijke waarde. De bewijslast ligt bij de belegger. Deze drempel kan twee kanten op werken, maar is vooral bedoeld om te voorkomen dat de forfaitaire korting tot een onrealistisch lage waarde leidt.
- Uitsluiting van niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen. Verhuurt u onder de marktprijs aan bijvoorbeeld familie, dan vervalt de leegwaarderatio en telt de woning tegen 100% van de WOZ-waarde mee. De korting is er voortaan alleen bij een zakelijke, marktconforme huur.
Voor de gewone belegger met marktconforme, gereguleerde huren is het netto-effect dat de korting klein is of ontbreekt, en dat een claim op een lagere marktwaarde onderbouwd moet worden.
En vanaf 2027: leegwaarderatio afgeschaft
De belangrijkste wijziging staat voor 1 januari 2027 gepland: de leegwaarderatio wordt dan afgeschaft (aangekondigd in het Belastingplan 2026). Vanaf dat moment telt een verhuurde woning in box 3 mee tegen de volledige WOZ-waarde, zonder korting voor de verhuurde staat. Voor verhuurders met een lage huur ten opzichte van de WOZ-waarde — vaak gereguleerde huur — betekent dat een duidelijk hogere heffing.
Dit loopt vooruit op de bredere hervorming van box 3 naar een heffing op werkelijk rendement, die is beoogd per 2028 en nog niet definitief door de Eerste Kamer is aangenomen. In dat stelsel wordt de waarde van verhuurd vastgoed anders bepaald en wordt waardestijging pas bij verkoop belast.
Omdat de exacte wettekst en ingangsdatum nog kunnen wijzigen, laat u dit vóór een verkoop- of aanhoudbeslissing actueel controleren bij uw adviseur. Meer over het nieuwe stelsel leest u in → Box 3 en uw verhuurde woning.
Effect op de waarde van uw verhuurde woning
De leegwaarderatio bepaalt de fiscale waarde, niet de verkoopwaarde. Maar beide bewegen dezelfde kant op. Doordat de korting bij marktconforme (en zeker bij gereguleerde) huren grotendeels is verdwenen, betaalt u box 3-belasting over vrijwel de volle WOZ-waarde, terwijl uw huurinkomsten door de → Wet Betaalbare Huur beperkt zijn. Dat drukt het nettorendement en daarmee de prijs die kopers voor een verhuurd pand willen betalen.
Wie in deze markt verkoopt, heeft baat bij een koper die de verhuurde staat begrijpt en niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt. NRW Invest koopt juist mét huurders, betaalt geen makelaarscourtage en brengt een bindend bod uit binnen 5 werkdagen — met 100% eigen vermogen, dus zonder financieringsvoorbehoud. We kochten inmiddels voor meer dan € 100 mln aan vastgoed aan.
Sinds 2026 is bovendien de → overdrachtsbelasting voor beleggers verlaagd naar 8%, wat de vraag naar verhuurd vastgoed ondersteunt.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken ik de leegwaarderatio van mijn verhuurde woning?
Deel de jaarlijkse huur door de WOZ-waarde. Zoek die verhouding op in de tabel (2023-2026) en vermenigvuldig de WOZ-waarde met het bijbehorende percentage. Voorbeeld: jaarhuur € 9.000 en WOZ € 300.000 geeft 3% → 90% → fiscale waarde € 270.000.
Wordt de leegwaarderatio in 2026 afgeschaft?
Nee, niet in 2026. De regeling blijft in 2026 bestaan, maar is per 1 januari 2026 aangescherpt: een tegenbewijsdrempel bij een afwijking van 10% of meer van de werkelijke marktwaarde, en het vervallen van de korting bij niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie). Per 1 januari 2027 wordt de leegwaarderatio wél afgeschaft.
Geldt de leegwaarderatio ook bij schenken of erven?
Ja. Naast box 3 geldt de leegwaarderatio ook voor de erf- en schenkbelasting bij een verhuurde woning.
Wat gebeurt er met de leegwaarderatio na 2026?
De leegwaarderatio wordt per 1 januari 2027 afgeschaft (aangekondigd in het Belastingplan 2026): verhuurd vastgoed telt daarna voor de volle WOZ-waarde mee in box 3. Dit loopt vooruit op de bredere box 3-hervorming naar werkelijk rendement (beoogd 2028, nog niet definitief). Laat de exacte ingangsdatum vóór publicatie actueel controleren.
—
Vraag een vrijblijvend bod aan
Wilt u weten wat uw verhuurde woning of portefeuille oplevert bij verkoop? NRW Invest brengt binnen 5 werkdagen een bindend bod uit — zonder financieringsvoorbehoud, zonder makelaarskosten, mét zittende huurders.
Bel 070 – 204 6464 of → vraag een vrijblijvend bod aan.
—
Bronnen
- Belastingdienst — Tabel waarde verhuurde of verpachte woning (leegwaarderatio-tabel 2023-2026): https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/wat_zijn_uw_bezittingen_en_schulden/uw_bezittingen/overige_onroerende_zaken/waarde_verhuurde_woning_als_overige_onroerende_zaak/tabellen_waarde_verhuurde_of_verpachte_woning/tabellen_waarde_verhuurde_of_verpachte_woning
- Belastingdienst — Berekening van de waarde van verhuurde of verpachte woningen: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/erfbelasting/content/berekening-waarde-verhuurde-of-verpachte-woning
- Ministerie van Financiën / Rijksfinanciën — Belastingplan 2026, uitsluiten niet-marktconform handelende gelieerde partijen van de leegwaarderatio: https://www.rijksfinancien.nl/belastingplan-memorie-van-toelichting/2026/d17e2255
- Belastingplan 2026 (bijlage) — afschaffing leegwaarderatio per 2027, officielebekendmakingen.nl: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1190560.pdf
- DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht — Belastingplan 2026: Onroerende zaken (leegwaarderatio niet afgeschaft, wel aangescherpt): https://dudoklegal.nl/actualiteiten/belastingplan-2026-onroerende-zaken/
- Rijksoverheid — Plannen werkelijk rendement box 3 (beoogd 2028): https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/inkomstenbelasting/plannen-werkelijk-rendement-box-3
- Vrijheid Vastgoed — Leegwaarderatio verhuurde woning: wat verandert er in 2027? (achtergrond, secundaire bron): https://vrijheidvastgoed.nl/blog/leegwaarderatio-verhuurde-woning-wat-verandert-er-in-2027
⚠️ Laten verifiëren vóór publicatie (accountant/fiscalist)
- De volledige leegwaarderatio-tabel (2023-2026) met alle percentages (73 / 79 / 84 / 90 / 95 / 100%). Overgenomen van belastingdienst.nl; laat rij voor rij bevestigen.
- De tabel geldt t/m 2026 — controleer of er voor 2027 al een nieuwe tabel of regeling is gepubliceerd.
- De twee wijzigingen per 1-1-2026 (10%-tegenbewijsdrempel t.o.v. de waarde in het economisch verkeer; uitsluiting niet-marktconforme verhuur aan gelieerde partijen). Laat de exacte werking en de precieze formulering (“10% of meer afwijkt”) bevestigen, inclusief bij wie de bewijslast ligt.
- De richting van de 10%-drempel — in dit artikel als beschermings-/correctiemechanisme beschreven. Laat door de fiscalist checken of de formulering klopt voor de praktijk van een gewone belegger.
- Toepassing bij erf- en schenkbelasting en de voorwaarde “huurder met huurbescherming + marktconforme huur” — bevestigen.
- Afschaffing leegwaarderatio per 1-1-2027 (aangekondigd in Belastingplan 2026): bevestig de definitieve wettekst en ingangsdatum vóór publicatie, plus de samenhang met het werkelijk-rendement-stelsel (beoogd 2028, nog niet door de Eerste Kamer aangenomen).
- Rekenvoorbeelden (3% → 90% → € 270.000; 5% → 100%) narekenen.